Las principales ciudades españolas podrían construir 1,5 millones de viviendas en suelo ya preparado

Los restos del estallido de la burbuja inmobiliaria siguen presentes en muchos puntos de España. Grúas abandonadas en solares, esqueletos de edificios a medio construir y terrenos urbanizados en las zonas alejadas que quedaron paralizados. Es en estas localizaciones donde podría encontrarse una de las muchas soluciones que podrían aliviar mínimamente la enorme crisis de la vivienda. Muchos suelos ya urbanizados que se encuentran paralizados en manos de Ayuntamientos que, impotentes, no pueden darles uso o los han vendido a manos privadas, que tampoco construyen, para extraer rentabilidad.

Así se extrae de la investigación publicada este martes por El País, apoyándose en un artículo académico de Círculo Cívico de Opinión. En este, el economista Ignacio Ezquiaga cifra en varios millones de pisos la capacidad que podrían albergar estos suelos. “Los suelos en estado avanzado de desarrollo urbanístico, los sectorizados -es decir, suelos a los que un plan de desarrollo asigna un número de viviendas potenciales aprobado por el ayuntamiento correspondiente-, pero aún no ejecutados y vacíos, podrían albergar siete millones de nuevas viviendas en España”, apunta el investigador.

Los datos, extraídos del Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MiVAU), donde se recogen las cifras del planeamiento vigente y su ejecución en los ayuntamientos españoles, son especialmente importantes en aquellos territorios donde mayor tensionamiento hay. En las 86 áreas urbanas, dejando de lado los suelos en municipios de tipo rural, “el suelo vacante sitúa su potencial en cerca de tres millones de viviendas”, apunta Ezquiaga, pudiendo estar, además, millón y medio repartidas por las 15 mayores áreas la capacidad del suelo y se estiman en unas 500.000 las viviendas potenciales en las áreas con suelos ya urbanizados.

Madrid es la región con más viviendas previstas pendientes en términos absolutos, 350.955 (un 14,8% sobre el total del parque), pero son Murcia y Granada las que tienen porcentualmente (viviendas previstas pendientes sobre el total de parque de viviendas a fecha de 2021) una peor situación, con un 95% (226.654) y un 45,3% (96.082), respectivamente. “El 30 % del suelo vacante de las principales áreas urbanas es propiedad pública, pero la titularidad mayoritaria es la municipal”, explica el economista en el artículo académico.

El análisis expone que, más que un problema de falta de suelo, tal y como denuncia el sector o se apunta desde algunas esferas políticas, el principal escollo es en manos de quién está este suelo. “Si observamos su estatus urbanístico, vemos que esos terrenos llevan bloqueados más de dos décadas. Y eso nos sugiere que no se trata de una situación coyuntural, sino más bien estructural”, traslada Ezquiaga, recuperando el término de “manos muertas” que se utilizaban siglos atrás para referirse a las propiedades de la Iglesia y otras instituciones que se desamortizaron por su paralización.

Este patrimonio municipal de suelo (PMS) debería ser utilizado, a juicio del economista y según lo recogido en la ley, para construir vivienda protegida, pero está paralizado. Estos suelos en manos de ayuntamientos, en muchos casos, “han subastado en el mercado libre con el fin de generar rentas de capital extraordinarias; los han destinado a servicios dotacionales o están vacíos y abandonados”.

“Cuando los gobiernos locales no usan el PMS para hacer vivienda protegida o asequible se convierten en manos muertas a efectos de la oferta de vivienda, y en periodos de crisis inmobiliaria -en los que tienen dificultad para enajenarlos en el mercado libre— prefieren abandonar los suelos a usos que no requieren inversión”, traslada el análisis. A este cuello de botella se suma, además, “los suelos privados vacíos incluidos en reservas de suelo para viviendas protegidas en las actuaciones urbanísticas y que están vacíos”.

La paralización de la ejecución de obras en estos suelos, atribuye Ezquiaga, responde al abandono administrativo de las políticas de viviendas, por ejemplo en lo que actualización de módulos se refiere. “El abandono por muchas CCAA de las políticas de promoción de vivienda protegida ha conducido a la no actualización de los precios de referencia, los módulos máximos, que han estado sin actualizar desde hace años. Las órdenes que fijan los módulos son competencia autonómica y su determinación debería guardar relación con la asequibilidad de los hogares y los costes de construcción”, afea.

Entre otras muchas soluciones, algunas de las recogidas en el estudio apuntan a la reducción de la “pesada y redundante carga fiscal que pesa sobre promotores y adquirentes de viviendas”; la reactivación los suelos públicos y privados en manos muertas, “mediante regulaciones que castiguen la ociosidad de suelos públicos o privados e incentiven la gestión urbanística, premiando el desarrollo”; o el favorecimiento de la inversión pública y privada en parques de vivienda protegida o libre para alquilar.