Este viernes 3 de septiembre entra en vigor un importante cambio en la Ley Hipotecaria: desparece el artículo 28. ¿Qué supone esto para los ciudadanos de a pie? Pues bien, supone un gran cambio porque las viviendas heredadas quedan libres de cargas para su venta. Es decir, ya no habrá que esperar dos años para que los bienes de un fallecido sin herederos forzosos tengan su efecto en el Registro.

Hasta hoy, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía que si alguien muere sin hijos y su vivienda pasa a hermanos u otros herederos indirectos, los bienes no serán realmente de estos herederos hasta haber pasado 24 meses, es decir dos años. Hasta cumplir ese plazo, los bienes no tendrían efecto en el Registro. La consecuencia directa es que el heredero no podía vender esos bienes hasta haber pasado esos dos años.

La ley, popularmente conocida como la Ley de Cuba -se estableció en la guerra de Cuba para que los hijos putativos pudieran reclamar lo que les pertenecía por herencia a su llegada a la Península- explica que, en el hipotético caso de que apareciera un hijo ilegítimo, se hallara un testamento manuscrito o reapareciera un heredero directo desconocido, este tendría pleno derecho a reclamar el bien, y de hecho lo ganaría, sobre los herederos indirectos.

Más de un siglo después de la guerra de Cuba (1898), este artículo ha seguido vigente hasta este viernes. Y no ha parado de dar problemas en los últimos meses, con muchas personas interesadas en comprar una vivienda que se han topado con esta norma a la hora de formalizar operaciones de compraventa.

BOE: "Situaciones antieconómicas" 

El Gobierno decidió actuar ante dicho problema y, gracias a la Ley 8/2021 de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo de las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, el polémico artículo 28 desaparece de la legislación española.

Según recoge el Boletín Oficial del Estado (BOE), "se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas".

“Situaciones antieconómicas” que se refieren al riesgo que supone para los interesados adquirir una vivienda de estas características. La mayoría de los compradores que se han encontrado con esta situación optaban por cancelar la operación por el riesgo implícito de la ley. Y es que, si en ese plazo de dos años, aparecía un heredero directo a reclamar la propiedad, tenían que devolverla. Y no solo eso, sino que el comprador tenía que hacer frente al pago de la hipoteca.

Un problema que no solo afectaba a los particulares implicados en el proceso de compraventa, sino también a las entidades bancarias, que veían el riesgo y optaban por no aprobar algunas hipotecas. Conscientes de que podían quedarse sin la garantía que respaldara estos productos concedidos, algunas entidades optaron por no dar financiación en casos de compra como este.

Los cambios llegan con carácter retroactivo

La solución más viable para aquellos compradores que se atrevían a dar el paso y elegir la vivienda, aún con el riesgo que suponía la aparición de un heredero directo, pasaba por fórmulas alternativas como pagar un alquiler con derecho a compra durante el plazo de dos años y en ese momento ejecutar la adquisición. Asimismo, asumían que la propiedad podía quedar paralizada o que el precio podría situarse por debajo del mercado.

Todo ello cambia este viernes 3 de septiembre, con el fin del artículo 28 de la Ley Hipotecaria -o Ley de Cuba- y todos estos condicionantes desaparecen, tanto para las operaciones a futuro como las que están actualmente vigentes, ya que la Ley 8/2021 entra con carácter retroactivo.

Es decir, el heredero de una vivienda pasa hoy a ser directamente el titular, sea cuál sea el grado de parentesco con el fallecido o el riesgo de que pueda aparecer otro heredero más directo. Así, podrá vender desde hoy mismo la vivienda heredada si así lo desea, sin ninguna carga que limite o condicione el proceso.