Este miércoles entra en vigor un nuevo decreto aprobado por el Consejo de Ministros que blinda con una cláusula las condiciones de los contratos de alquiler ya vigentes, salvo que el propietario y el inquilino pacten acogerse a las nuevas.

Este nuevo decreto considera que la reforma liberalizadora de 2013, a pesar de haber movilizado alrededor de 700.000 pisos, no ha tenido efectos moderadores en los precios. Además de haber “situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda”.

En lo que llevamos de década, la evolución de los precios de los alquileres responde a tres etapas diferenciadas. Hasta finales de 2012 se produjo un aumento de dos puntos, que marcó una caída de un punto y medio en los tres años posteriores para después repuntar con casi dos y medio y lograr así un nivel de récord, tal y como informan los datos del IPC.

El Gobierno considera que el número de familias que viven de alquiler creció algo más de dos puntos y medio entre los años 2011 y 2017; sin embargo, según la Encuesta de Presupuestos Familiares, durante ese mismo periodo el volumen de dinero que se destino a pagar el alquiler de primeras viviendas aumentó más de un 14%.

En la práctica, esto se traduce como un crecimiento desorbitado, que a la vista de la evolución del mercado y la de los precios oficiales, se plasma en casi 180.000 desahucios por impago en solo cinco años (691 a la semana), según datos del Consejo General del Poder Judicial.

A partir de este 19 de diciembre, estas serán las condiciones que deberán cumplirse y a las que quedarán supeditados los contratos anteriores, siempre que así lo acuerden propietario e inquilino:

Contratos

Excepto que el contrato tenga una duración determinada, las prórrogas pasan de ser anuales hasta los cinco años si el propietario es un particular, y hasta siete si el dueño es una empresa. Después de este tiempo, si ni el inquilino ni el propietario le hace saber al otro, con un mes de antelación, la rescisión del contrato queda prorrogado por otros tres años.

Rescisiones

El contrato se puede rescindir siempre que el inquilino le comunique al dueño con treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o prórroga. En caso no estar de acuerdo, el inquilino deberá probar la fecha en la que entró en la casa.

Fianzas

Las fianzas quedan limitadas a una sola mensualidad en el caso en de las viviendas, y si es mediante avales o se trata de un arrendamiento para otros usos se limita a dos meses.

Este depósito no es revisable en los primeros cinco o siete años, aunque “cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente”. Esta fianza en metálico tendrá intereses si el propietario tarda más de un mes en devolverla.

Subidas de precio

Sólo en el momento en el que cumple el contrato y con las condiciones pactadas anteriormente podrían subir el precio del alquiler.

El decreto establece que “en defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos”. Si en el contrato no se especifica con qué índice se revisa (normalmente suele ser el IPC), la referencia será el último dato de variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. En los contratos de renta reducida, la subida nunca podrá superar el IPC.

Subida de precio por obras de mejora

En este decreto no se contempla una subida de precio por una obra de mejora en los cinco o siete primeros años de contrato. A partir de entonces, las subidas equivaldrían a la cifra que resulte de aplicar al coste de la reforma el interés legal del dinero al acabar las obras. El dueño tendrá la obligación de entregarle al inquilino por escrito los cálculos y las facturas en las que basa ese aumento de precio, que entran en vigor al mes siguiente de finalizar las obras. Aunque esto es solo aplicable a las obras de mejora, no las de conservación.

Impuestos del piso

El dueño del piso solo podrá cargarle los impuestos al inquilino en caso de que así lo hayan pactado. La nueva normativa recoge que el inquilino podría asumir el coste de los “servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios”, donde quedan incluidos los gastos de comunidad. Pero no si no existe un acuerdo por escrito que incluya la cuantía de esos conceptos en la fecha de inicio del contrato.

Casero = Ayuntamiento o Comunidad Autónoma

En caso de que el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma sea el casero, con este nuevo decreto se elimina la obligación de que el inquilino pague el IBI en los pisos de alquiler social públicos, y los consistorios podrán bonificar hasta el 95% ese impuesto en las viviendas de arriendo a precio limitado.

¿Y si el dueño necesita el piso?

Existen limitaciones con esto dentro del decreto. El dueño puede recuperar la casa si la necesita para vivir él o ella (incluyendo los casos de separación o divorcio), sus padres o sus hijos. Pero solo si esa situación se da durante el primer año de vigencia del contrato y siempre que sea comunicada con, al menos, dos meses de antelación.

Pero ¿y si es falso o se retrasa?

Si se le comunica esto al inquilino, este se va, y en tres meses no se ha ocupado de nuevo la vivienda, el propietario esta obligado a readmitir al inquilino en los próximos treinta días con las mismas condiciones, además de indemnizarle por el costo del traslado. A partir de entonces, comienza de nuevo el plazo de cinco o siete años de contrato. Por otro lado, se puede reclamar al dueño el pago de una mensualidad por cada año que faltase para completar el periodo máximo de ocupación.

¿Y si quien me cobra no es el dueño del piso?

El inquilino puede seguir en el piso hasta que cumpla el contrato si quien le alquiló el piso se hizo pasar por el dueño “en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario”, aunque el dueño podrá impedir que haya nuevas prórrogas.

¿Y si se vende el piso?

Según el Código Civil, aquel que compra una finca arrendada “tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario”. Siendo ese el caso, habría que “indemnizar los daños y perjuicios causados” al inquilino.

Fallecimiento del titular del contrato

Si la duración prevista supera los cinco años con un particular o los siete años con una empresa, tanto los inquilinos como el dueño “podrán pactar que no haya derecho de subrogación” si el fallecimiento se produce transcurridos esos plazos o que la subrogación quede limitada a esos periodos.

Si se vende la casa, ¿puedo recuperarla?

Siempre que se trate de inmuebles con una sola vivienda, sí. En ese caso, el inquilino podría ejercer el derecho de tanteo y retracto; lo que quiere decir es que, adquirir la vivienda por el mismo precio que figura en la escritura por la que el propietario la vendió al tercero. Aunque esto no será posible si se vende un bloque de viviendas o locales y la operación incluya el traspaso de todos los pisos y locales del edifico a un mismo comprador.

¿Me desahuciarán?

El decreto en cuestión establece nuevas condiciones para los desahucios por impago de las rentas de alquiler. Por eso, a partir de este miércoles el requerimiento de pago debe informar al inquilino de que puede acudir a los servicios sociales. Si se detecta una situación de vulnerabilidad deben comunicárselo “inmediatamente” al juzgado, que podría suspender el lanzamiento un mes en el caso de propietarios particular y de dos cuando el dueño es una empresa para que se cumplan las medidas que proponga la Administración.

Medidas para los propietarios

Sí, la hay. Se excluye el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales “los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente” y faculta a las comunidades para limitar la existencia de pisos turísticos siempre que haya una mayoría de tres quintas partes de los vecinos.