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¿Qué prefieres ganar 4.000 euros en 3 meses o 5.000 euros en 8 meses?

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Mié, 24 Ago 2016

Supongo que el 100% de los encuestados responderá que prefieren ganar 4.000 euros en 3 meses. Ganarías 1.333,333 euros al mes. Mientras que si seleccionas 5.000 euros en 8 meses, el mes te sale a un poco más de 600 euros.

¿Tiene sentido hacerse esta pregunta?

Este pregunta está hecha de una forma un poco tramposa, pero es para dar respuesta al mito del "vendedor de casas" pero desde el punto de vista del vendedor. El mito viene a decir que si quieres vender tu casa por el máximo precio potencial, tienes que hacerlo tú mismo. Un vendedor de casas jamás empujará por el máximo precio potencial. El vendedor siempre optará al precio mínimo o rápido de venta.

La comisión de la venta cuando es un % del total

Si la comisión de la venta es un porcentaje los vendedores siempre lucharán por el volumen más que por el margen de la venta. Es decir, si puedo vender dos casas en un periodo de 8 meses, mejor que vender 1 casa en el mismo periodo por intentar explotar el precio máximo posible.

Supongamos el caso que:

  • Una casa sale a la venta por 200.000 euros. El vendedor tiene una comisión del 5%. El vendedor ganará 10.000 euros.
  • Esa misma casa si sale a la venta por 180.000 euros, el mismo vendedor ganará 9.000 euros.
  • El vendedor intentará convencerte de bajar el precio porque para él la diferencia es muy pequeña, pero la capacidad de vender el piso se incrementar exponencialmente a cada rebaja en el precio.
  • Si el vendedor es capaz de vender dos casas por 180.000 euros en un plazo de 8 meses, ganará 18.000 euros. Si en 8 meses vende 1 casa de 200.000 euros gana 10.000 euros.

Tiempo es dinero

Este mito del vendedor de casas está explicado por freakonomics en detalle. En este caso, el problema es el tiempo, el incentivo y la capacidad de alinear los intereses de dos partes.

  • El tiempo: Todo el mundo tiene prisa por vender una casa. Pero al propietario, esa prisa se puede medir en meses o incluso años. Se suele decir, "no tengo prisa", "cuando se pague lo que vale", "tengo que encontrar a la persona adecuada...". Los vendedores saben que si le dedican tiempo a una casa que no "está en precio" se lo dejan de dedicar a otra que sí lo puede estar y que por tanto les dará una comisión.
  • El incentivo. Se podría negociar un incentivo fijo con el vendedor, pero el problema sería el mismo. El vendedor quiere venderlo cuanto antes y sabe que cada 5.000 o 10.000 euros de rebaja aumenta la capacidad de vender el piso. Por eso cada oferta a la baja o cada tramo de rebaja que apliques al piso, será para él una buena noticia.
  • La capacidad de alinear intereses. Aquí es algo casi imposible de hacer. Tus intereses y los del vendedor son muy dispares. No hay nadie mejor que tú para vender tu casa. Es así de sencillo. Hay mucha gente que no tiene el dinero o la capacidad o la disponibilidad, pero si quieres maximizar el valor de tu casa, debes ser tú el que la venda. En caso contrario, estás expuesto a rebajas en los precios muy temerarias.

Encuesta: ¿Que te parece invertir en el mercado inmobiliario? | ¿Crees que es bueno vender tu casa por una agencia inmobiliaria?